Sfratto Per Morosità Bussero

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Approfondimento su Sfratto Per Morosità Bussero

Lo Sfratto Per Morosità Bussero è un istituto giuridico, utile al locatore per ottenere il rilascio e la riconsegna del mobile locato.
L’istituto in oggetto si riferisce al contratto di locazione sia d’immobili ad uso abitativo che d’immobili ad uso commerciale.
Può infatti accadere che il conduttore (affittuario), violi l’obbligo di pagamento del canone, discendente dal contratto di locazione.
In questi casi, ovviamente, il locatore ha interesse a riottenere il possesso dell’immobile e l’importo dei canoni d’affitto non versati.
Dunque il procedimento di Sfratto Per Morosità Bussero consente al locatorio di realizzare il suo interesse senza ricorrere al rito ordinario.
Infatti il ricorso al rito ordinario richiede tempi lunghi e rischia di aggravare gravemente e irrimediabilmente la posizione debitoria.
Inoltre il proprietario dell’immobile può avere la necessità di recuperare il possesso dell’immobile stesso, per suo uso, in breve tempo.
Questo speciale procedimento sommario può garantire il rilascio e la consegna immediata dell’immobile, ove ne ricorrano tutti i necessari presupposti.
VARI TIPI DI SFRATTO PER MOROSITA’
Il nostro ordinamento giuridico statuisce in merito a diversi tipi di sfratto, di cui occorre fornire qualche breve cenno.
Le tipologie presenti sono essenzialmente quattro, ovviamente con caratteristiche e scopi differenti:
– la procedura d’intimazione convalida Sfratto Per Morosità Bussero relativa alla locazione sia commerciale che ad uso abitativo.
Questa ipotesi si verifica quando sostanzialmente il conduttore dell’immobile, omette il pagamento dei canoni convenuti.
– La procedura d’intimazione convalida sfratto, a fronte della cessazione della locazione.
In questo caso, il proprietario ha il diritto di richiedere la restituzione del bene locato.
– Procedura d’intimazione convalida sfratto locazione per necessità, che si verifica in casi previsti dalla legge.
Ad esempio, il locatore decide di usufruire del suo bene per avviare un’attività commerciale.
– Procedura d’intimazione convalida sfratto per risoluzione del contratto di locazione.
Orbene, nell’ultimo caso, vi sono generalmente dei gravi inadempimenti contrattuali da parte del conduttore, come ad esempio, il subaffitto.
SFRATTO PER MOROSITA’- PRESUPPOSTI
I presupposti essenziali per accedere al procedimento di Sfratto Per Morosità Bussero sono due:
– La stipula di un regolare contratto di locazione d’immobile ad uso abitativo o commerciale, formalizzato per iscritto.
Il contratto di locazione così formalizzato, inoltre, deve essere registrato regolarmente, presso l’Agenzia delle Entrate.
Infatti l’intimazione di sfratto non può avvenire in base ad un mero accordo verbale fra il locatore e l’affittuario.
– La fissazione nel contratto di locazione, di somme prestabilite da corrispondere in date determinate.
– Il mancato pagamento del canone mensile di locazione, anche per l’importo di una sola rata. La procedura può cominciare dopo il decorso di un periodo di venti giorni dalla scadenza prevista per il pagamento stesso.
Inoltre è possibile chiedere lo Sfratto Per Morosità Bussero anche per il mancato pagamento delle spese accessorie.
Per spese accessorie s’intendono per esempio le spese condominiali pro quota o l’imposta di registro.
In quest’ultimo caso l’importo non pagato deve superare almeno due mensilità del canone d’affitto
IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO PER MOROSITA’
Generalmente il procedimento di Sfratto Per Morosità Bussero comincia con una lettera raccomandata di diffida, inviata con ricevuta di ritorno.
Infatti il locatore invita l’inquilino moroso, con un ultimo sollecito, ad adempiere al pagamento dei canoni arretrati.
Con la stessa raccomandata, invita l’affittuario a liberare l’immobile entro un determinato lasso di tempo, pena il ricorso al giudizio.
Se la lettera d’intimazione rimane inevasa, il locatore può agire con l’atto di citazione, contenente la stessa intimazione di sfratto, per ottenerne la convalida.
Il tribunale competente per la convalida di sfratto è quello del luogo in cui è sito l’immobile.
Una volta depositato l’atto di citazione per morosità, questo è notificato al locatario per il tramite dell’ufficiale giudiziario
Con l’atto di citazione il locatore intima lo Sfratto Per Morosità Bussero all’inquilino, citandolo in udienza presso il tribunale civile.
Chiederà al giudice la risoluzione del contratto per inadempimento e la condanna dell’inquilino alla restituzione dell’immobile ed al pagamento delle somme dovute.
IL GIUDIZIO DI SFRATTO PER MOROSITA’
Se alla data fissata per l’udienza, il locatore non si presenta il giudice dichiara nulla la citazione.
Infatti è lo stesso locatore che deve confermare formalmente al giudice il mancato pagamento del canone di affitto.
Se le parti si costituiscono, l’inquilino può:
– Opporsi alla convalida; in questo caso, dopo il previo tentativo di conciliazione, si instaura il procedimento ordinario
– Sanare la posizione debitoria, versando al locatore l’importo dei canoni dovuti e delle spese accessorie.
A questi importi si aggiungono, inoltre, gli interessi legali e le spese del giudizio, liquidate dal giudice.
– Può infine chieder che gli venga assegnato un termine di grazia.
Entro questo termine, non superiore ai 90 giorni, l’inquilino moroso deve provvedere a sanare la posizione debitoria.
Il giudice, una volta assegnato il termine di grazia, fissa un’ ulteriore udienza di verifica dell’adempimento.
Se invece il locatario non compare all’udienza, non si oppone, o non sana la posizione debitoria il giudice convalida lo sfratto.
Una volta che lo sfratto è convalidato, il giudice fissa una data di esecuzione per il rilascio dell’immobile.
SFRATTO PER MOROSITA’- FASE ESECUTIVA
Se al giorno fissato dal giudice per l’esecuzione l’inquilino non avrà restituito l’immobile locato è possibile procedere alla fase esecutiva.
La fase esecutiva prende avvio con l’atto di precetto che intima il locatario a liberare l’immobile entro 10 giorni dalla notifica.
L’atto di precetto contiene altresì l’avvertimento all’inquilino, che se non rilascerà l’immobile nei termini, si procederà comunque con l’esecuzione forzata.
Trascorsi inutilmente i termini indicati dal precetto, l’ufficiale giudiziario, su richiesta del locatore, notifica il preavviso di sfratto.
Il preavviso di sfratto indica la data e l’ora in cui l’ufficiale giudiziario si recherà presso l’immobile, a chiederne la restituzione.
Nel giorno fissato, l’ufficiale giudiziario tenta, senza l’ausilio delle forze dell’ordine di rientrare in possesso dell’immobile.
Se anche questo tentativo fallisce, perché l’inquilino moroso è assente o si rifiuta di lasciare l’immobile, l’ufficiale giudiziario fissa un’ulteriore data.
Nel successivo accesso, l’ufficiale giudiziario, accompagnato dalle forze dell’ordine e da un fabbro, immette nel possesso dell’immobile il proprietario, redigendone verbale.
IL DECRETO INGIUNTIVO PER IL RECUPERO DEI CANONI SCADUTI
Il locatore col procedimento per convalida di sfratto può contestualmente ingiungere il pagamento dei canoni scaduti.
Se ciò non avviene, la pronuncia sullo sfratto risolve il contratto di locazione, lasciando però impregiudicata la questione dei canoni non pagati.
Infatti per quanto concerne il pagamento dei canoni il locatore ha due strade
– può chiedere con l’atto d’intimazione della convalida di sfratto, anche il pagamento dei canoni non corrisposti
– o in alternativa chiederne il pagamento con un atto separato.
Comunque anche nella ipotesi in cui il locatore decide di promuovere il procedimento ingiuntivo con l’intimazione i procedimenti rimangono autonomi.
Più precisamente, l’ingiunzione proposta con l’intimazione è comunque subordinata alla convalida dello Sfratto Per Morosità Bussero.
Inoltre, per ottenere la convalida di sfratto il locatore deve provare la persistenza della morosità, pur prescindendo dalla ingiunzione richiesta.
Se è richiesto il decreto d’ingiunzione contestuale, quando è pronunciata la convalida, il giudice emette un separato e autonomo decreto ingiuntivo.
Il decreto ingiuntivo, così emesso, comprende oltre ai canoni scaduti quelli a scadere fino all’esecuzione dello sfratto.
COSTI DELLO SFRATTO PER MOROSITA’
Uno degli argomenti più richiesti, in merito allo Sfratto Per Morosità Bussero, è quello relativo ai costi della procedura giudiziale.
Com’è noto, chi intende avvalersi di questo istituto giuridico ha la necessità di farsi assistere da un avvocato, generalmente civilista.
Orbene, in merito ai costi, occorre significare che è difficile fornire un importo fisso.
La difficoltà di indicare un importo fisso, risiede nella variabilità dei fattori, che incidono di volta in volta sul procedimento.
Inoltre, bisogna tenere conto che per un instaurare un procedimento del genere, è necessario pagare il contributo unificato, anch’esso variabile.
Quest’ultimo, infatti, viene calcolato in relazione al valore della controversia ovvero al valore dei canoni non corrisposti.
Successivamente, si deve provvedere al pagamento dell’onorario dell’avvocato ed anche in questo caso, l’onorario è variabile.
Infatti, per stabilire un compenso, si considerano diverse variabili quali la complessità della causa, il valore della stessa, etc.
CONCLUSIONI
Il presente articolo ha tentato di offrire una panoramica generale sull’istituto dello Sfratto Per Morosità Bussero.
A tal proposito, è emersa una disciplina articolata e peculiare, che soggiace al rispetto di alcune caratteristiche giuridiche.
Il nostro ordinamento giuridico statuisce in merito a questo procedimento sommario, in maniera stringente, con uno scopo ben preciso.
Il legislatore italiano, infatti, ha il fine di anticipare in maniera significativa, l’efficacia esecutiva del provvedimento finale.
Proprio per velocizzare la procedura, la legge prevede questo particolare processo, caratterizzato dalla sommarietà del giudizio.
Occorre, tuttavia, significare che in virtù della sommarietà, il locatore non può richiedere, per esempio il risarcimento del danno.
Infatti, per quest’ultimo, il locatore dovrà instaurare un giudizio a sé stante, con le caratteristiche dell’ordinario processo di cognizione.
A fronte della peculiarità dell’istituto e per i riflessi che comporta, si suggerisce di rivolgersi ad un professionista esperto.
Per capire se un avvocato è esperto nel settore, si possono richiedere informazioni presso il Consiglio dell’Ordine degli Avvocati.
In questi casi, conviene, altresì, informarsi anche a mezzo internet, per appurare il campo di maggiore esperienza dell’avvocato.

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